常鹏翱

北京大学法学院教授

在当前推动房地产市场高质量发展的关键时期，国务院颁布《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正当其时。作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，《条例》在民法典、城市房地产管理法的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等经营主体给予必要引导和有效监管，为促进住房租赁市场高质量发展，加快建立租购并举的住房制度，提供了强有力的制度保障和规范指引。

首先，《条例》是租赁合法权益的保护规范，它针对住房租赁的现实痛点难点问题，在平衡租赁双方利益的基础上，适度倾斜保护承租人合法权益，凸显了民生底色。

针对出租房不适居的现象，《条例》既明确了出租房的基本标准，即符合建筑、消防等方面的标准和要求，还禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，并要求单间租住人数上限和人均最低租住面积符合地方规定。这些要求能确保承租人的基本居住质量，在此基础上，为了保障承租人安宁的居住环境，《条例》特别规定出租人不得擅自进入租赁住房。

针对租赁押金纠纷多发的现象，《条例》提示当事人在合同中约定押金数额、返还时间、扣减事由等事项，并明确规定除有约定外，出租人无正当理由不得扣减押金，这有助于预防和处理相关纠纷。

针对租赁关系不稳定的现象，《条例》规定出租人不得采取非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房，同时，对租赁双方积极地加以引导，如规定达到有关期限的，出租人按规定享受政策支持，承租人按规定享受基本公共服务。

针对租赁合同备案少的现象，《条例》除了为出租人提供办理备案的通道，即通过住房租赁管理服务平台等方式向房产管理部门备案，还在出租人未办理时，给予承租人办理备案的权利，以满足承租人现实需求。

针对住房租赁上述现状问题，《条例》精准施策，能合理保护当事人的合法权益，对于构建健康稳定的住房租赁关系必将产生积极意义。

其次，《条例》是推动市场高效发展的服务规范，它牢扣促进住房租赁市场高质量发展这一中心任务，以体系化思维为市场供给多重利好措施。

在此方面，以下措施值得特别重视：（1）《条例》积极回应中央政策和地方经验，提出“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给”，这为住房租赁市场供给提供了法治保障，有助于增加租赁住房的供给量。（2）《条例》围绕住房租赁市场主体发展的制度性因素，强调“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，以有为政府推动有效市场的建立。（3）《条例》“鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系”，明确双方各得其所，如出租人享受政策支持，承租人享受基本公共服务，这能激发住房租赁市场活力，逐步扭转“重售轻租”“租不如买”的传统观念。（4）《条例》要求相关部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本，为公平高效的市场活动提供依据。（5）《条例》要求地方政府建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，为租金市场化调整提供科学引导。

可以说，通过加快推进多渠道供给住房、主体市场化、内容公平化、长期稳定的住房租赁制度，《条例》以制度合力促进住房租赁市场高质量发展，对于形成住房租赁和销售二元并存、均衡协调的发展新格局，促进房地产市场良性发展，具有重要意义。

最后，《条例》是实现住房租赁市场健康有序发展的监管规范，它建立了体系完备、机制合理、方式优化的监管体制。

在监管体系方面，《条例》确立了“全国上下一盘棋”，以住房城乡建设主管部门为主线，从中央到地方，从主管部门到其他相关职能部门，上下联动、条块结合，在各司其职、各负其责的同时，特别注重打破部门壁垒，实现信息互通共享，通过工作合力来形成系统化的监管体系。

在监管机制方面，《条例》以住房租赁企业、经纪机构为主要规范对象，实行全过程监督。一是抓好起始关，《条例》要求这些主体应具备相应条件，以建立有序竞争的经营环境。二是把好过程关，《条例》为这些主体确立了行为准则，督促它们合法经营、诚信经营。三是守好后果关，《条例》就这些主体的违法行为设置了罚款、责令停业整顿等行政处罚，以此形成强有力的外在威慑。

在监管方式方面，《条例》注重科学监管，以提高监管实效。比如，在行政处罚之外，《条例》根据实践经验，引入信用评价机制，以此督促市场主体诚信规范经营。又如，《条例》要求相关行业组织加强行业自律管理，以作为行政监管的重要补充。

整体而言，《条例》是租赁当事人合法权益的保护规范，它能提高人民群众的获得感、幸福感、安全感；《条例》是促进住房租赁市场高质量发展的服务规范，它把民生课题融入行业发展之中，以有为政府推动有效市场，从而加快建立租购并举制度；《条例》是强化公共职能的监管规范，它为住房租赁市场的长远稳定发展提供了制度保障。

摘自　司法部公众号　2025.07.21